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Guide du Crédit
Immobilier
Tout ce que vous devez savoir pour réussir votre financement immobilier
Introduction au crédit immobilier
Le crédit immobilier est un prêt accordé par une banque ou un organisme financier pour financer l'achat d'un bien immobilier. C'est généralement le plus gros emprunt qu'une personne contracte au cours de sa vie.
En France, le crédit immobilier représente en moyenne 200 000 à 250 000 € et s'étale sur une durée de 20 à 25 ans. Il est donc essentiel de bien comprendre son fonctionnement avant de s'engager.
Le saviez-vous ?
Avec BIM, vous pouvez obtenir un pré-accord de principe en seulement 8 minutes grâce à notre technologie IA, contre plusieurs jours avec un courtier traditionnel.
Les différents types de crédits
Crédit amortissable
Le type de crédit le plus courant. Vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté et les intérêts. La mensualité reste fixe pendant toute la durée du prêt.
Crédit in fine
Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, puis le capital en une seule fois à la fin. Réservé aux investisseurs avec un patrimoine important.
Prêt relais
Crédit temporaire qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. Durée maximale de 2 ans.
Prêts aidés (PTZ, PAS)
Prêts à taux zéro ou réduits accordés sous conditions de ressources pour l'achat d'une résidence principale. Peuvent être cumulés avec un crédit classique.
Comprendre les taux d'intérêt
Le taux d'intérêt est le coût du crédit. Il existe deux types principaux :
Taux fixe
Le taux reste identique pendant toute la durée du prêt. Vos mensualités ne changent jamais.
Taux variable
Le taux évolue selon un indice de référence. Vos mensualités peuvent augmenter ou diminuer.
Baromètre des taux — Avril 2026
Mis à jour avril 2026| Durée | Taux moyen | Meilleur taux |
|---|---|---|
| 10 ans | 3,00 % | 2,70 % |
| 15 ans | 3,20 % | 2,85 % |
| 20 ans | 3,35 % | 3,00 % |
| 25 ans | 3,45 % | 3,10 % |
* Taux hors assurance emprunteur. Les meilleurs taux sont réservés aux profils excellents (CDI, apport > 20%, taux d'endettement < 30%). BIM négocie ces conditions pour vous.
Calculez votre mensualité aux taux d'avril 2026
Entrez votre montant, votre durée et obtenez instantanément votre mensualité, votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt.
Calculer sa capacité d'emprunt
La règle HCSF : 35% maximum
Haut Conseil de Stabilité Financière — obligatoire depuis janvier 2022
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les banques françaises sont légalement tenues de respecter la règle du HCSF : votre taux d'endettement ne peut pas dépasser 35% de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise. Cette règle s'applique à tous les crédits immobiliers, sans exception.
Ce que BIM inclut dans le calcul
Exemple concret — Calcul BIM
Capacité d'emprunt maximale selon vos revenus (règle 35% HCSF)
| Revenus nets/mois | Mensualité max (35%) | Emprunt max sur 20 ans | Emprunt max sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | ≈ 145 000 € | ≈ 170 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ≈ 200 000 € | ≈ 235 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 285 000 € | ≈ 335 000 € |
| 7 000 € | 2 450 € | ≈ 400 000 € | ≈ 470 000 € |
| 10 000 € | 3 500 € | ≈ 570 000 € | ≈ 670 000 € |
* Estimations indicatives à taux 3,5% (avril 2026), hors crédits en cours et assurance. Utilisez le simulateur BIM pour un calcul personnalisé.
Les dérogations HCSF : jusqu'à 37%
Les banques disposent d'un quota de dérogations (20% de leur production) pour dépasser le seuil de 35%, notamment pour les primo-accédants achetant leur résidence principale ou les profils à hauts revenus avec un fort reste à vivre. BIM identifie les banques les plus susceptibles d'accorder ces dérogations selon votre profil.
Le reste à vivre : l'autre critère clé
Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient que votre reste à vivre (revenus − toutes charges réelles du foyer) est suffisant pour couvrir vos dépenses quotidiennes.
Simulateur BIM — Calcul instantané
Notre simulateur applique automatiquement la règle HCSF 35% et calcule votre taux d'endettement réel en tenant compte de vos crédits en cours, de votre assurance et de votre reste à vivre. Résultat en 30 secondes.
L'apport personnel
L'apport personnel est la somme que vous investissez de votre poche dans votre projet immobilier. Il est généralement obligatoire et représente au minimum 10% du prix du bien.
Répartition recommandée
Avantages d'un apport important :
Attention
Ne mettez pas toute votre épargne dans l'apport. Conservez une réserve de sécurité équivalente à 3-6 mois de salaire pour faire face aux imprévus.
Combien pouvez-vous emprunter avec votre apport ?
Notre simulateur intègre votre apport personnel pour calculer précisément votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement HCSF.
Constituer son dossier
Un dossier complet et bien préparé est essentiel pour obtenir rapidement votre crédit. Voici la liste des documents à fournir :
Documents d'identité
- Carte d'identité ou passeport en cours de validité
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Livret de famille ou acte de naissance
Situation professionnelle
- 3 derniers bulletins de salaire
- Contrat de travail ou attestation employeur
- 2 derniers avis d'imposition
- Pour les indépendants : 3 derniers bilans comptables
Situation financière
- 3 derniers relevés de compte bancaire
- Justificatifs d'épargne (livrets, PEL, assurance-vie)
- Tableaux d'amortissement des crédits en cours
Le bien immobilier
- Compromis de vente signé
- Descriptif du bien et photos
- Titre de propriété ou attestation notaire
- Diagnostics immobiliers obligatoires
Avec BIM, c'est plus simple !
Notre plateforme digitale vous guide pas à pas dans la constitution de votre dossier. Téléchargez vos documents en ligne et notre IA vérifie automatiquement leur conformité.
Déposer mon dossier en ligneL'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Elle protège la banque et votre famille en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail.
Coût de l'assurance
L'assurance représente en moyenne 25 à 35% du coût total du crédit. Sur un prêt de 200 000 €, cela peut représenter entre 15 000 € et 25 000 €.
Garanties couvertes :
Conseil BIM
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais. BIM vous aide à trouver l'assurance la plus avantageuse et peut vous faire économiser jusqu'à 50% sur ce poste.
Les frais annexes
Au-delà du prix du bien et des intérêts du crédit, plusieurs frais sont à prévoir. Voici un récapitulatif complet :
Frais de notaire
7-8%Obligatoires pour l'achat d'un bien ancien. Réduits à 2-3% pour un bien neuf.
Frais de dossier
500-1500 €Facturés par la banque pour l'étude de votre dossier. Souvent négociables.
Frais de garantie
1-2%Hypothèque ou caution. La caution est généralement moins chère.
Frais d'expertise
200-500 €Évaluation du bien par un expert mandaté par la banque.
Frais de courtage
1 990 € + 0,3%Chez BIM : 1 990 € de forfait fixe + 0,3% du montant emprunté. Soit un tarif transparent et compétitif vs les 1-2% pratiqués ailleurs.
Exemple de budget total
Négocier son crédit
Tout est négociable dans un crédit immobilier ! Voici les éléments sur lesquels vous pouvez agir pour obtenir les meilleures conditions :
Le taux d'intérêt
C'est l'élément le plus important. Une différence de 0.1% peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.
Frais de dossier
Souvent offerts ou réduits si vous domiciliez vos revenus dans la banque.
Assurance emprunteur
Choisissez une délégation d'assurance plutôt que le contrat groupe de la banque.
Modulation des mensualités
Possibilité d'augmenter ou diminuer vos mensualités selon votre situation.
Remboursement anticipé
Négociez la suppression ou la réduction des pénalités (max 3% du capital restant).
L'avantage BIM
Notre technologie IA compare automatiquement les offres de plus de 100 banques partenaires et négocie pour vous les meilleures conditions. Vous économisez en moyenne 12 000 € sur votre crédit.
Les erreurs à éviter
Voici les pièges les plus courants dans lesquels tombent les emprunteurs. Évitez-les pour réussir votre projet !
Ne pas comparer les offres
Accepter la première offre sans comparer peut vous coûter des milliers d'euros. Consultez au moins 3 banques ou utilisez un courtier comme BIM.
Négliger l'assurance emprunteur
L'assurance représente 25-35% du coût total. Ne prenez pas automatiquement celle de la banque, comparez les délégations d'assurance.
Emprunter au maximum de sa capacité
Gardez une marge de sécurité. Les imprévus arrivent (travaux, réparations, baisse de revenus). Ne dépassez pas 30% d'endettement si possible.
Avoir des comptes bancaires déséquilibrés
Évitez les découverts et incidents de paiement dans les 3 mois précédant votre demande. Les banques scrutent vos relevés de compte.
Sous-estimer les frais annexes
Frais de notaire, garantie, dossier, déménagement, travaux... Prévoyez 10-15% du prix du bien en frais supplémentaires.
Choisir une durée trop longue
Plus la durée est longue, plus vous payez d'intérêts. Si possible, privilégiez 20 ans plutôt que 25 ans, vous économiserez des milliers d'euros.
Ne pas lire les conditions du prêt
Lisez attentivement l'offre de prêt : pénalités de remboursement anticipé, conditions de modulation, assurances obligatoires...
BIM vous protège de ces erreurs
Notre accompagnement personnalisé et notre technologie IA vous guident à chaque étape pour éviter ces pièges et optimiser votre financement.
Prêt à concrétiser votre projet ?
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